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热点城市“三高”症状 普遍是一大特点_0

2019-01-31 07:24:50
热点城市“三高”症状 普遍是一大特点 6月1日,信达集团以总价58.05亿元、楼面价4.8万元拍得上海宝山区顾村一幅地块。据估算,该项目未来的保本售价将超过7万元/平方米,是当...

6月1日,信达集团以总价58.05亿元、楼面价4.8万元拍得上海宝山区顾村一幅地块。据估算,该项目未来的保本售价将超过7万元/平方米,是当前该区域销售均价的2倍。

5月30日,被市场称为二线城市楼市 四小龙 之一的安徽省合肥市成交12宗土地,有10宗溢价率超过200%,其中包河区两幅地块溢价均超过350%,一日揽金近百亿元,有的地块竟吸引近20家房企参与竞拍。

上海、合肥土地拍卖的火爆表现仅是一二线城市高总价、高单价(楼面价)、高溢价 三高 地块频出的缩影。据克而瑞研究中心统计,今年以来,22 个热点城市 三高 地块达118宗,其中有51宗地溢价率在100%以上,达400%。而在上一个 地王年 2013年,全国的 地王 数量也不过 60幅。

有关人士表示,在此轮土地拍卖中,热点城市 三高 症状普遍是一大特点。5月27日,2016年全国总价地王在杭州诞生,信达地产以 123.18亿元、接近100%的溢价竞得该地块;24日,武汉出让8宗地块,其中一幅地块经过250多轮激烈竞争后,被正荣地产以9.72亿元夺得,溢 价率达173%。而在23日,苏州更有两宗地因超过政府规定的出让限价而流拍

以葛洲坝集团刚刚拍得的南京河西南地王为例,该地块总价32.8亿元,相当于2015年南京土地出让金总额的4%;单价达每平方米4.5万元,是5年前该区域单价的近10倍;溢价率更是超过110%。

近期拍出的一些 非地王 地块也不同程度地患上 三高 症。5月份,北京集中出让的3宗郊区 地块以近百亿元的总价拍出,大兴黄村地块楼面价达3.5万元/平方米,溢价率118.3%;两宗昌平南邵地块,楼面价均超过3.3万元/平方米。与南京河 西南地王同日拍出的其他3幅宅地的溢价率也接近或超过100%。

一线城市土地市场不仅呈现 三高 症状,而且还屡现 郊区地王 。包括6月1日拍出的顾村地 块,上海还有18日保利地产斥资55亿元拍得的周浦宅地,楼面价达5.45万/平方米,这意味着未来该项目的售价须达7.9万/平方米才能保本;19日, 泰禾集团连夺上海崇明县两地块,溢价率超过200%。而在此前一周,奉贤区和松江区均刷新了土地历史成交纪录,三个区域地王总成交金额近80亿元、溢价率 均超过100%。

地价高过周边现房价, 三高 地块频出 非理性的土拍市场,令不少业内人士开始担忧。克而 瑞研究员马千里等业内专家分析认为,目前土地市场的过热表现,主要原因还是实体经济压力增大,一些产业资本和银行信贷资金纷纷涌入房地产业 找钱 。当 然,也不乏新 地王 解套前 地王 现象,造成地价节节上涨。如保利首开去年10月在北京拿下的孙河新 地王 ,成交楼面价高达5.38万元/平方米,直 接将中粮地产2013年摘得的4.8万元/平方米孙河前地王解套;在北京常营拿下的 地王 则让2014年夺下该区域地王的恒大瞬间获利20%。

面对屡创新高的地价,一家近期频频参与土拍的开发商投资总监却认为, 地价高估并不是可怕 的,怕的是无地可拿。一二线城市风险相对较小,土地价格贵还可以赌;如果未来没地,我们手里连筹码都没有了。因此现在要做的就是拼命让自己依然存在在牌 桌上。 这可能是目前一些开发商 玩命 拿地的普遍心态。

值得关注的是,近期所有拍出的地王,其楼面价均高于周边在售的商品房价格。记者在位于上海泗 泾地王周边的 国贸天悦 发现,该项目由于毗邻楼面价每平方米近4万元的 新科 地王,房价预期强烈看涨。此前项目一期销售均价约为2.8万元,即将推盘 的二期已报价3.4万元。南京单价地王周边的在售楼盘价格在3万至3.5万元之间,远不及单价地王4.5万元的楼面价。在苏州、合肥等城市, 面粉价格贵 过面包价格 也已屡见不鲜。

地价泡沫并非如 皇帝的新装 无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示,一线城市土地空间已 然不足,房企开始 围猎 二线城市,地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险。 所有地王都有较大的亏损可能,过去几年全国的地王目前 基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期,房企很可能将面临巨大的销售难题。

为防止发生房地产泡沫,目前已有地方政府祭出土地出让限制政策。苏州5月18日公告,对多块出让的土地设定报价,超过报价终止出让。南京5月27日也宣布实行土地出让限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由政府设定地块的出让限价。

中国房地产协会原副会长朱中一表示,及时调整土地供应节奏,加大有效供给,可以调整市场预期,逐渐缓解供需矛盾,降低房价在短时间内过快上涨的风险。

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